吉崎 誠二
今月のコンテンツ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
１）23年1月のJREIT市況の振り返り
２）23年２月のJREIT市場の見通し
３）23年2月決算銘柄について
注：執筆は1月31日 終了時点です。
■23年1月のJREIT市場全体の振り返り
23年1月1日～31日のJREIT市況を簡単に振り返っておきましょう。
（1月31日後場終了時点での執筆です。）
1月4日の始値、東証REIT指数は1893ポイントで23年のスタートを切りました。その後は、17－18日に開催される日銀金融政策決定会合で、10年物国債の指値幅が現行の±0.5％から再び上昇する憶測が流れていた等から、価格下落基調が続きました。それにともない、予定分配金利回りは多くの銘柄、全体平均とも上昇しました。
その後、18日に昨年来最安の値をつけ、翌19日には1795ポイントまで低下しました。しかし、金融政策に大きな変更がなかったことを受けて、その後は少しずつ回復し、31日終値ベースでは1826ポイントとなりました。
1月31日終了時の全JREIT平均分配金利回りは、4.09%（1月31日終了時点）で、月最終日ベースでは、22年11月から連続して利回りは上昇しています。またJREITのNAV倍率は、昨年末から1倍を切っており、お買い得感が出ています。
■２月のJREIT市場の見通し
2月のJREITでは、好材料はインバウンド観光客数の回復が進んできていること、また銘柄によっては、差益が出る物件の売却（入れ替え）予定があることなどがあります。
また、注意しておきたいトピックは、日銀総裁人事が確定することです。1月23日から開かれている通常国会の中で岸田総理は、「2月半ばには日銀の新総裁人事を国会に提示する。また、黒田総裁の再登板はない」と発言がありました。これにより、旧大蔵省出身の黒田総裁は2013年4月9日に日銀総裁に就任し（実際は白川前総裁が任期前の3月19日に退任したため、4月9日までの20日間も総裁業務を行う）、10年の任期を終え、2023年4月8日に退任することが決まりました。次期総裁候補は、ともに日銀出身である、現副総裁の雨宮氏か、中曽氏の名前が上がっていますが、サプライズ人事があるかもしれません。
この人事次第では、マーケットが動く可能性が大いにあります。
■2月の決算銘柄
2月（2月・8月決算期パターン）に決算を迎える銘柄は、全６１銘柄中16本あります。8月決算の回でもお伝えしましたが、最多となります。
そのうち、2銘柄を紹介しましょう。
（注：2月決算銘柄の権利付最終日（月末権利確定銘柄の場合）は2月24日（金）ですので、24日購入で分配金の権利を得ることができます。）
・大和ハウスリート投資法人（8984）は、大和ハウスをスポンサーとするREITです。旧ビライフREITと大和ハウスが救済したNCRREITが合併して大和ハウスレジデンシャルに名称変更し、その後大和ハウスのオリジナルリートであった大和ハウスリートが吸収合併して、総合型の大きな（時価総額7位：1/31時点）REITとなりました。
大和ハウスが手掛ける、レジデンス、ホテル、商業施設、オフィス、そして急成長した物流施設とフルラインナップで、前述の吸収したレジデンス物件を除けば、あらゆる領域の物件を開発・建築している「ザ・ダイワハウス」というポートフォリオとなっています。
ただ、ポートフォリオの約半分は物流施設関連ですが、今後はデータセンターなどインダストリアル分野も組み込み数が増えてくるものと思います。
1月31日時点の投資口価格は282800円、分配金利回りは3.96％、NAV倍率は0.92、高格付銘柄です。
・ザイマックスリート投資法人（3488）は、不動産PM最大手のザイマックスがスポンサーのオフィスと商業施設がメインのREITです。ザイマックスは、元はリクルート「ビル事業部」で、2000年にMBOを行い独立した会社です。
管理力の強さをいかしたREIT運営に期待したいところです。
1月31日時点の投資口価格は117800円、分配金利回りは5.24％、NAV倍率は0.82、となっています。
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