吉崎 誠二今月のコンテンツ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
１）9月のJREIT市況の振り返り
２）10月のJREIT市場の見通し
３）10月の決算銘柄について（今回は２銘柄紹介）
注：執筆は9月30日後場終了時点です。
先月のレポートはこちら：第8回 JREITマンスリーレポート
■22年9月のJREIT市場全体の振り返り
22年9月1日～30日のJREIT市況を簡単に振り返っておきましょう。
（9月30日後場終了時点での執筆です。）
東証JREIT指数（総合）は、9月に入っても2000ポイントを維持し好調が続いていました。7月22日以降9月22日まで概ね2000ポイント以上をキープしていました。しかし、9月20－21日のアメリカFOMC会合を受けて0.75ポイントの金利上昇が決まると、3連休を挟んで26日から大きく落とし、その後も劣勢が続きます。30日（金）には一時1900ポイント切りそうな展開でした（1906ポイント）が、後場終了時点では1945ポイントで終えました。この1週間で、約6％の下げとなりました。同期間で日経平均は、－2％程度でしたので、JREITの下げ幅の大きさが分かります。
全JREIT分配金利回りの平均は、3.73％（9月30日終了時点）で、前月末は3.58％でしたので、少し利回りは高くなりました。
■10月のJREIT市場の見通し
先月の本レポートで、「アメリカの政策金利を決めるFOMCは9月20日から開催されますが、その少し前から、思惑が広がりはじめ、JREITにも、若干ネガティブな動きがでるでしょう。しかし、それまでは、比較的順調に推移するものと思われます。」と書きましたが、「若干ネガティブな」よりも、幾分大きな下げとなりましたが、概ね予想通りとなりました。
10月のJREIT市場は、9月終盤の下げ基調から、幾分戻すと思いますが、しかしいくつかの懸念点があります。
1つ目は、世界の金利の動向です。インフレ抑制のため先進国の中央銀行は、「経済状況悪化は仕方ない」との意思を感じる程度の急ピッチな利上げを行っています。この影響は少なからず出ると思われます。
もう１つは、アメリカの住宅価格に下げ気配が出てきたことです。9月27日（火）に発表されたケースシラー住宅価格指数は、前年比は10％を超えるプラスですが、3カ月連続で前年比プラス幅が小さくなっています。また12年ぶりに前月比マイナスとなり、大きな衝撃が走りました。日本のJREIT市場にも少なからず影響がありそうです。
■10月の決算銘柄
10月（10月・4月決算期パターン）に決算を迎える銘柄は8本あります。
そのうち、2銘柄を紹介しましょう。
（注：10月決算銘柄の権利落ち日は10月28日（金）となります。）
・積水ハウス リート投資法人（3309）は、積水ハウスの総合型REITです。元は住居系REITだった積水ハウスレジデンシャル投資法人が別にあり、これを吸収合併し総合型となりました。棟数別では全121棟のうち、住居系が113と圧倒的多数で、オフィス系７、ホテル１となっています（物件取得価格では、住居系対非住居系＝約半々）。住居系は都心が中心ですが、それでも半分弱で、分散が効いていると言えます。
最も取得価格が高い物件は、品川御殿山のソニー本社跡地に建つ、オフィスビル「ガーデンシティ品川御殿山」で13％を占めます。品川駅、五反田駅の2つが最寄り駅ですが、ともに徒歩では距離があり、巡回バスを走らせていますが、一時期はかなり苦戦していたようです。この旗艦ビルの稼働状況次第では、分配金と投資口価格に大きな影響が出るかもしれません。
・ケネディクスオフィス投資法人（8972）は、都心でよく見かけるKDXビルがポートフォリオに組み込まれているオフィスリートです。都心5区に位置する物件が全体の約半分（49/98）で、中型ビルが89物件と、中規模ビル特化という特徴があります。特化する事で特徴を出し稼働率は97％を超える高稼働率を実現しています。
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