吉崎 誠二21年分の公示地価が3月下旬に国土交通省から発表されました。
毎年3月に発表される公示地価の価格時点は1月1日で、2人以上の不動産鑑定士が算定しその結果を3月に発表されます。そのため21年分は、「新型コロナウイルスの影響が出始めて以降初の公示地価」ということになり、大きな注目を集めました。
また、新型コロナウイルスの影響が多少見られた20年9月に発表された都道府県地価（価格時点は7月1日）から、どれくらい回復したのか、あるいはさらに悪化したのか、にも注目が集まりました。
公示地価全国の俯瞰
全用途（住宅・商業・工業）の全国平均では前年比0.5％のマイナスとなり、昨年までの5年連続のプラスから一転、6年ぶりにマイナスとなりました。新型コロナウイルスの影響は大きく、三大都市圏（東京圏、名古屋圏、大阪圏）はいずれもマイナス、地方圏全体でもマイナスとなりました。
全国の標準地（＝調査地）25693地点のうち14959地点（58％）が下落、横ばいが5771地点（22％）で、上昇地点は4963地点で19％と2割に満たないという結果になりました。
全国の住宅地はマイナス0.4％（前年はプラス0.8％）、商業地はマイナス0.8％（前年はプラス3.1％）とともにマイナスですが、商業地の落ち込みの方が住宅地に比べ圧倒的に大きくなっています。
また、近年勢いよく上昇を続けていた地方4市（札幌・福岡・仙台・広島）全体ではプラスになっていますが、各市単位でみると広島市ではマイナスとなり、地方主要都市の勢いにややブレーキがかかっています。
東京都では20年の後半は回復のキザシも
公示地価と、毎年9月に発表される都道府県地価との同一地点（東京都では209地点あります）に限った公示地価では、東京都（住宅地）は年間ではマイナス0.8％でした。これを前後半に分けると、前半はマイナス0.8％（1月1日～7月1日までの変動率）でした。そして、後半は±０％（7月1日～21年1月1日までの変動率）となり、マイナス圏からは脱していますが、プラスにならず前半のマイナス分を後半でカバーしきれなかったため、年間でマイナスになっていると分析でいます。
しかし、20年秋以降、そして21年に入り、取引状況などをみているとだいぶ回復している様子で、21年9月に発表される都道府県地価（価格時点は7月）では、20年比でプラスになりそうな様相です。
東京中心部の状況
ワンルームマンションが多く建つ東京都区部やその周辺地域に目をやると、公示地価（住宅地）で前年比プラスなエリアは、都区部では港区と目黒区の２つ。その他は、ほんのわずかですがマイナスとなっています。そのなかでも大きなマイナスは練馬区のマイナス0.9％でした。
周辺部では、稲城市がプラス0.7％でしたが、それ以外にマイナスではなかったのは、±ゼロの武蔵野市、府中市、調布市のみとなりました。
都心の状況
投資用のマンションが多く建つ都心エリアの中でも最も多いと思われる、中央区、港区、千代田区、渋谷区、新宿区、品川区、文京区、豊島区の8区について見てみます。
東京23区の住宅地はマイナス0.5％、東京都全体のマイナス0.6％とほとんど違いがありません。都心8区のうち、プラスは港区のみでプラス0.3％、順に千代田区はマイナス0.4％、新宿区・渋谷区がマイナス0.5％、ここまでが東京23区平均と同じか上に位置しています。以下、品川区、豊島区がマイナス0.6％、文京区マイナス0.7％、中央区はマイナス0.8％となっています。最も中心に位置する区（都心3区）の１つである中央区の下げ幅の大きさが目立ちます。
21年後半の展望
21年の公示地価だけをみると、新型コロナウイルスの影響が色濃く出ています。
主要都市では、すでに回復基調にあることは間違いありませんが、価格時点である20年1月と21年1月という年単位で比較するとマイナスとなるところが多くなったことは仕方ないと言えるでしょう。確かに、20年4月の1回目の緊急事態宣言中は大きく落ち込みましたが、しかしその回復は早かったと言っていいでしょう。
実際の実需用マンションの売れ行き、投資用のマンション（区分、1棟）の売れ行きともに20年21年ともに好調が続いています。キャップレートの推移を見ても、レジデンス投資における「期待利回り」に大きな変化は見られません。相変わらず、城南・城東エリアでは4％を切るかどうかという状況にあります。超好立地の新築などでは、4％以下の物件も多いのが実情です。
冒頭で述べたように、公示地価は1月1日時点の地価で、7月1日時点の地価として都道府県地価が9月に発表されます。都道府県地価は昨年（20年分）ですでに新型コロナウイルスに伴う影響が出ていました。そのため、大都市部では、横ばいから少しの上昇、地方都市主要都市では上昇、地方圏では横ばい、という状況になると思われます。
この先の地価の動きに影響を与えるのは、新型コロナウイルスの収束にはまだ時間がかかると思われますので、WITHコロナの状況が変わらず続きそうです。そのため、半年という単位では大きな影響はないでしょう。
気になるのは、金利の動きですが、政府・日銀のムードを見ていると、まだしばらくの間金融緩和政策が続きそうな様相です。そのため、不動産投資市場は、21年後半も現在のように比較的安定した状況が続くものと思われます。